Emlak Vergisi Nedir?

Emlak vergisi, mülk sahiplerinden veya alıcılardan yerel yönetim tarafından talep edilen bir ücrettir. Gayrimenkul vergileri mülkün değerine bağlı olarak yüzde olarak hesaplanır.

Emlak vergisi, şehrin ve mülkün ihtiyaçlarını karşılamak için talep edilir. Çoğunlukla mülkün yararlandığı tesisleri ve hizmetleri iyileştirmek için kullanılırlar. Vergiler; eğitim sistemi, yasal ve sağlık hizmetleri sağlamanın yanı sıra su ve kanalizasyon kanalları gibi yeraltı sistemlerinin iyileştirilmesi gibi çevresel faktörleri iyileştirmek amacıyla kullanılırlar. Vergi oranları her yıl değişebilir.

Türkiye'de bir mülk satarken, satışı kesinleştirmek için vergilerin tam olarak ödenmesi gerekir. Mülk yeni sahibine borçsuz olarak teslim edilmelidir.

Türkiye’de 6 farklı emlak vergisi bulunmaktadır.

• Tapu Devir Vergisi
• Yıllık Gayrimenkul Vergisi
• Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi
• Emlak Kira Geliri Vergisi
• Veraset ve İntikal Vergisi
• Katma Değer Vergisi
(KDV)

Tapu Devir Vergisi

Tapu devir vergisi, emlak alımları için talep edilen tek seferlik bir ödemedir. Türkiye'de “Emlak Alım Vergisi” olarak da bilinir. Tapu devri için gereklidir. Vergi ödemesi Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'ne yapılır.

Vergi tutarı, her bir taraf için satış tutarının %2'si olarak belirlenmiştir. Yönetmelik, vergi tutarının alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak ödenebileceğini önermektedir. Ancak emlak sektöründe alıcının %4 verginin tamamını ödemesi öngörülmektedir.

Gayrimenkul uzmanları, pazarlık sırasında tapu devir vergisinin kim tarafından ödeneceği hakkında görüşülmesini tavsiye etmektedir. Konu hakkında bir görüşme yapılmadıysa, vergi ödemesi alıcının sorumluluğundadır.

Yıllık Gayrimenkul Vergisi

Yıllık emlak vergisinin tutarı doğrudan emlak değeriyle bağlantılıdır. Gayrimenkul değerleri, yıllık enflasyon oranına bağlı olarak her yıl artmaktadır ve bu artış belediyeler tarafından vergilendirilmektedir. 

Vergi tutarı çoğunlukla bir komisyon tarafından belirlenir. Türkiye'de yıllık emlak vergisi genellikle 2 aşamada ödenir. İlk ödeme Mart ve Mayıs ayları arasında ilkbaharda, ikinci ödeme Kasım ayında yapılır. Vergiyi bankalar aracılığıyla online olarak ödemek de mümkündür.

Vergi oranları mülkün türüne ve konumuna göre değişmektedir. Oranlar: 

Mülk Tipi

Büyükşehir Sınırları Dışında

Büyükşehir Sınırları ve Mücavir Alanları İçinde

Konut%0.2%0.4
Ticari%0.1%0.2
Arazi%0.1%0.2
Arsa%0.3%0.6

Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi

Gelir Vergisi Kanunu'nun 80. maddesine göre bir mülk sahibi, mülkün satın alındığı tarihten itibaren 5 yıl içinde yaptığı satıştan bir gelir elde ederse, vergi ödemekle yükümlüdür. Ancak kazancın istisna sınırının altında olması durumunda vergi yükümlülüğü ortadan kalkar. İstisna sınırı Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından ilan edilir ve 2022 yılı için kazanç sınırı 25.000 TL olarak belirlenmiştir.

Mülkün miras bırakılması veya taşınmazın hibe edilmesi durumunda gayrimenkul değer artışı vergisinin zorunlu olmadığı gibi bazı istisnalar da vardır. Bu, uzun vadeli bir sermaye kazancı olarak kabul edildiği için vergi muafiyeti oluşturmaktadır.

Satıcı, satış işlemlerini takiben bir sonraki Mart ayına kadar yazılı beyan vermek zorundadır. Örneğin, ev Ağustos 2022’de satılmışsa, yazılı beyanın Mart 2023'e kadar ibraz edilmesi gerekmektedir. Ödemeler Mart ve Temmuz aylarında 2 taksitte yapılabilir.

Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi, TÜFE oranı ile hesaplanır. TÜFE , yıllık enflasyon oranındaki değişiklikleri temsil eder. Vergi hesabı yaparken, satın alma tarihinin önceki ve sonraki aylarının TÜFE oranları birbirine bölünmelidir.

Daha sonra bölünen tutar, evin ilk satın alma tutarı ile çarpılmalıdır. Elde edilen sayı, son satış tutarından çıkarılmalıdır. Nihai sonuç, kazancı temsil eder.

Vergiye tâbi net kazanç, istisna oranının kazanç tutarından çıkarılmasıyla elde edilir. Vergiye tâbi kazanç, o yılın Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi yüzdelik oranı ile hesaplandığında ödenmesi gereken nihai vergi miktarını verecektir.

Emlak Kira Geliri Vergisi

Mülk sahibi, taşınmaz mülkünü kiralayarak düzenli bir gelir elde ederse, mülk bir gelir kaynağı haline gelir. Taşınmaz mülk, bir gelir kaynağına dönüştüğünde vergilendirmesi zorunludur. 

Mülk sahipleri, gelirlerini her yıl vergi dairesine beyan etmek zorundadır. Emlak kira geliri vergisi oranı, kira gelirine göre belirlenmekte ve buna paralel olarak artış göstermektedir.

32.000 TL'ye kadar yıllık gelirin %15’i;
70.000 TL yıllık gelirin 32.000 TL'si için 4.800 TL, kalanı için %20’si;
170.000 TL yıllık gelirin 70.000 TL'si için 12.400 TL, kalanı için %27’si;
880.000 TL yıllık gelirin 170.000 TL'si için 39.400 TL, kalanı için %35’i;
880.000 TL'yi aşan yıllık gelirin 880.000 TL'si için 287.900 TL, kalanının %40'ı.

Ticari mülkler için stopaj vergisi mal sahibi ve kiracı tarafından ödenmelidir. Konutlarda, kiracı için stopaj vergisi zorunlu değildir, mülk sahibi tam vergi ödemesini yapmalıdır.

Bursa Homes ® tarafından sunulan en iyi kira getirili emlak seçeneklerini keşfedin.

Veraset ve İntikal Vergisi

Türkiye'de, miras veya hediye yöntemiyle emlak sahibi olan kişiler, veraset ve intikal vergisi ödemekle yükümlüdür. Oranlar alım yöntemlerine göre farklılık göstermektedir. Yöntemler, miras ve hediye yoluyla olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Vergi tutarı, mülkün değerine göre belirlenir.

Söz konusu taşınmaz; bir piyangodan, bir yarışmadan veya bir kişiden alınmışsa, mal sahibi tam ödeme yapar. Ancak hediyenin eşler, çocuklar veya ebeveynler gibi aile üyeleri tarafından alınması durumunda vergi miktarı %50 oranında düşürülebilir.

MatrahMiras AracılığıylaHediye aracılığıyla
İlk 500.000 TL için%1%10
Sonraki 1.200.000 TL için%3%15
Sonraki 2.500.000 TL için%5%20
Sonraki 4.900.000 TL için%7%25
9.100.000 TL'yi aşan matrah için%10%30

Katma Değer Vergisi

Katma Değer Vergisi, satıcının/hizmet sağlayıcının vergi dairesine ödemekle yükümlü olduğu bir tutardır. KDV ödemesi, bir ürün/hizmetin alıcıdan temin edilir, satıcı/hizmet sağlayıcıya yapılır ve satıcı/hizmet sağlayıcı tarafından devlet kurumlarına ödenir.

KDV ödemesi emlak satın alımında, yalnızca inşaat şirketlerinin ilk kez emlak alımları için zorunludur. İkinci el mülkler için halihazırda ödenmiş olduğu için alıcı KDV ödemesinden muaftır.

Arsa veya ticari gayrimenkul vergilerinin miktarı konutlara kıyasla farklılık gösterebilir. Daireler, ticari mülkler ve arsalar için KDV oranları aşağıdaki gibidir:

Mülk Tipi

1%

8%

18%

KonutArsa rayiç bedeli < 1.000 TL ve net m² < 150
ya da
Kentsel dönüşüm projesi ve net m² < 150
1.000 TL < Arsa rayiç bedeli < 2.000 TL ve net m² < 150Arsa rayiç bedeli > 2.000 TL
ya da
net m² > 150
Ticari--Gayrimenkul şirket üzerine ise %18
Arsa--Gayrimenkul şirket üzerine ise %18

Katma Değer Vergisi arsa rayiç bedeli üzerinden hesaplanır. Gerçeğe uygun değer 4 yılda bir kez bir araya gelen komite tarafından belirlenir. Rayiç bedeli; konum, çevre koşulları, gayrimenkul türü gibi birçok faktöre bağlı olarak değişiklik gösterir.

Çifte Vergilendirme Nedir?

Aynı gelir kaynağına ait gelirlerin, iki kez vergilendirmesine ilişkin düzenlemedir. Alıcının vatandaşı olduğu ülkeden farklı bir ülkede yaşadığı ve emlak yatırımından kazanç sağlaması durumunda geçerlidir. Çifte vatandaşlar için de geçerlidir. Bu durumda, iki ülke aynı anda gelir vergisi talep edebilir.

Ülkeler bu yatırımcıları bu karmaşık durumdan korumak adına kendi aralarında anlaşmalar imzalayabilirler. Yetkililer arasındaki anlaşmalar, uluslararası yatırımları ve girişimciliği desteklemeyi amaçlamaktadır.

Çifte Vergilendirme Anlaşması Yapılan Ülkeler

ABDDanimarkaİrlandaLübnanSırbistan
AlmanyaEndonezyaİspanyaLüksemburgSingapur
ArnavutlukEstonyaİsrailMaceristanSlovakya
AvustralyaEtiyopyaİsveçMakedonyaSlovenya
AvusturyaFasİsviçreMalezyaSudan
AzerbaycanFilipinlerİtalyaMaltaSuriye
BAEFinlandiyaJaponyaMeksikaSuudi Arabistan
BahreynFransaKKTCMısırTacikistan
BangladeşGambiyaKanadaMoğolistanTayland
BelçikaGüney AfrikaKaradağMoldovaTunus
Beyaz RusyaGüney KoreKatarNorveçTürkmenistan
Bosna HersekGürcistanKazakistanÖzbekistanUkrayna
BrezilyaHırvatistanKırgızistanPakistanUmman
BulgaristanHindistanKosovaPolonyaÜrdün
CezayirHollandaKuveytPortekizVietnam
Çek CumhuriyetiİngiltereLetonyaRomanyaYemen
ÇinİranLitvanyaRusyaYeni Zelanda, Yunanistan

SSS – Sıkça Sorulan Sorular

S: Türkiye'de emlak vergisi var mıdır?
C:
Evet. Türkiye'de 6 farklı emlak vergisi türü vardır. Tapu Devir Vergisi sadece bir mülk satın alırken ödenir.

Gayrimenkul bir gelir kaynağı haline gelmişse, bir ev sahibi Emlak Kira Geliri Vergisi ödemek zorundadır. Bir gayrimenkulün satın alınmasından itibaren 5 yıl içinde satılması durumunda Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi ödenmelidir.

Yıllık Emlak Vergisi, bir ev sahibinin ödemesi gereken yıllık bir vergidir. Bir mülk bir aile üyesi tarafından miras alındıysa veya hediye olarak alındıysa, yeni mal sahibi Veraset ve İntikal Vergisi ödemek zorundadır. Katma Değer Vergisi (KDV), yeni mülk satın alımları için tek seferlik bir vergidir.

S: Yabancılar Türkiye'de emlak vergisi ödemekle yükümlü müdür?
C:
Evet. Yabancı emlak alıcıları Türkiye'de gerekli vergileri ödemek zorundadır.

S: Türkiye'de emlak vergileri yüksek mi?
C:
Hayır, vergi tutarları enflasyon oranına bağlı parametrelere göre belirlenir. Vergi oranları benzer yaşam koşullarına sahip Avrupa ülkelerine göre nispeten daha düşüktür.

S: Türkiye'de emlak vergileri nasıl ödenir?
C:
Vergileri yerel bankalar aracılığıyla ödemek mümkündür. Bazı bankalar, müşterilerinin online bankacılık yoluyla ödeme yapmalarına izin verir.

S: Türkiye vergilerimi online olarak nasıl öderim?
C:
Bazı yerel bankalar, online bankacılık yoluyla vergi ödemelerinin yapılmasına izin verir.

S: Türkiye'de emlak vergisi ne kadardır?
C:
Emlak vergisinin fiyatı vergi türüne göre farklılık gösterebilir. Ücretler çoğunlukla mülkün değerine göre hesaplanır.

S: Emlak vergileri neye göre belirlenir?
C:
Vergi tutarlarının belirlenmesi birçok faktöre bağlıdır. Genellikle mülkün değerine, mülkten elde edilen gelire veya mülkün büyüklüğüne göre hesaplanır.

S: Satın aldığım mülkün vergilerinin ödendiğinden nasıl emin olabilirim?
C:
Türkiye’de emlak satışı sırasında, söz konusu gayrimenkulün tüm vergi borçlarının ödenmiş olması gerekmektedir. Aksi taktirde tapu transferi gerçekleştirmek mümkün değildir.